新築住宅の契約不適合責任とは
新築住宅に欠陥があった場合、その問題を解決する方法を紹介します。
契約不適合責任という制度を利用することで、販売者に対して対処を求めることができます。
ただし、この制度には期限があるため、注意が必要です。
契約不適合とは
「契約不適合」とは、売買契約の内容に照らして商品や建物が適合しておらず、問題がある状態を指します。
不動産の場合、物理的な問題だけでなく法的な要件も重要となります。
例えば、購入した土地が都市計画道路予定に指定されている場合などが該当します。
契約不適合がある場合、売主に対して修繕や損害賠償の請求が可能であり、重要な場合には契約解除も考えられます。
契約不適合責任の内容
新築住宅で契約不適合が発生した場合、民法では「目的物の修繕、代替物の提供、または不足分の引き渡しによる履行の遂行」という対処方法が定められています。
これは、法的に有効でなかった行為を後から正当化することを指し、損害賠償請求なども含まれます。
つまり、買主は売主に対して対処措置を請求することができます。
参考ページ：契約 不適合 責任 通知 期間とその範囲は？瑕疵担保と何が違うか解説
契約不適合責任の負担
契約不適合責任は、売主が負うものです。
ただし、売主が法人（会社）か個人かによって、法的な責任が異なります。
宅地建物取引業を営む会社の場合、宅地建物取引業法によって「契約不適合責任を最低でも引き渡しから2年以上負わなければならない」と定められています。
したがって、2年以下の契約は無効です。
しかしながら、新築住宅の場合、2年以上では気づけない契約不適合が存在することもありますので、注意が必要です。
新築住宅の瑕疵担保責任について詳しく解説します
新築住宅を購入する際には、2000年4月1日以降に締結された取得契約では、売主は10年間の瑕疵担保責任を負うことが規定されています。
瑕疵担保責任とは、契約不適合責任と同じ意味を持ちます。
一般的に、売主が会社である場合は、ほとんどの場合、瑕疵担保責任保険に加入しています。
この保険は、国土交通大臣が指定した保険会社が提供する「新築住宅の保険」となります。
具体的には、引き渡し後10年以内に契約不適合が発見された場合、補修を行った事業者に保険金が支払われる仕組みです。
一方、売主が個人の場合でも、民法によって買主の権利を保護するため、買主が契約不適合を発見した時点から1年間以内に売主は契約不適合責任を負うことが定められています。
つまり、売主が個人であっても、瑕疵担保責任が存在し、買主は一定期間内に契約不適合を発見した場合には、売主に対して責任の追及が可能となります。
瑕疵担保責任は、新築住宅の品質保証としての重要な役割を果たしています。
建物に欠陥や不備があった場合、買主は一定期間内に売主に対して補修や修繕を求めることができます。
これにより、消費者の権利保護と信頼性のある住宅市場の形成が図られています。